Podjąłeś śmiałą decyzję i postanowiłeś kupić nowe mieszkanie. Obejrzałeś kilka realizacji, setki wizualizacji i wreszcie wybrałeś dewelopera. Niestety, jesteś w podobnej sytuacji jak większość Polaków i zakup wymarzonej nieruchomości planujesz częściowo sfinansować kredytem hipotecznym. Skonsultowałeś się z doradca kredytowym, który zapewnił cię, ze nie będzie to żadnym problemem.

Zawierasz z deweloperem umowę przedwstępną, wpłacasz zadatek, składasz wniosek o kredyt z pełnym przekonaniem, że bank sfinansuje twój zakup i nagle… Tracisz pracę, zmniejszają się twoje dochody i bank odmawia udzielenia kredytu. Tymczasem zadatek pochłonął wszystkie twoje oszczędności. Czy masz szansę na odzyskanie wpłaconej do dewelopera kwoty?

Co stanowi kodeks cywilny?

Zawarcie umowy przedwstępnej na zakup mieszkania służy zabezpieczeniu obu stron. Z jednej strony sprzedający – deweloper zyskuje pewność, że mieszkanie sprzeda, druga strona, czyli kupujący, ze na pewno to właśnie wybrane przez siebie mieszkanie kupi. Zwykle sprzedający oczekuje wpłaty określonego zadatku jako zabezpieczenia transakcji. Zadatek to nie tylko określona kwota, ale też postanowienie umowne.

Bardzo istotne jest, że strony postępowania mogą dowolnie regulować kwestie związane ze zwrotem zadatku, ale jeśli tego nie zrobią obowiązywać będą regulacje kodeksowe. Kodeks stanowi, że jeśli umowa została zrealizowana zadatek zostaje zaliczony do kwoty ogólnej transakcji. Jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedania nam mieszkania mamy prawo zażądać od dewelopera dwukrotności wpłaconej kwoty. Jeśli natomiast to my wycofamy się z transakcji to zadatek zatrzyma deweloper. Może się zdarzyć, ze do transakcji nie dojdzie na wskutek okoliczności, za które nikt nie ponosi odpowiedzialności, wówczas zadatek zostaje zwrócony i nie ma mowy o jego dwukrotności.

Podobnie dzieje się, jeśli wina leży po obu stronach. W sytuacji, gdy nie dojdzie do umowy, ponieważ bank nie udzieli kredytu na zakup brane są pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy. Zasadnicze znaczenie ma fakt, czy klient w jakikolwiek sposób przyczynił się do odmowy udzielonej przez bank. Jeśli klient zachowa należytą staranność, dostarczy dokumenty w odpowiednich terminach, a bank pomimo wszystko odmówi finansowania deweloper powinien zwrócić zadatek w całości. Inaczej jeśli klient wykazał się rażącym niedbalstwem, poświadczył nieprawdę w dokumentach czy nie dopełnił wymogów formalnych wówczas sprzedający ma prawo do zatrzymania zadatku.

Podobnie zresztą dzieje się jeśli kupujący znacząco przecenił swoje możliwości kredytowe i ubiega się o kredytowanie na kwotę znacząco przewyższającą swoje możliwości finansowe. Trzeba pamiętać, że nigdy nie mamy stuprocentowej pewności, że bank udzieli nam kredytu.